Loc’Avantages : Un outil stratégique au cœur de votre projet locatif

Favoriser un logement équitable avec Loc’Avantages : loyers maîtrisés et fiscalité allégée

Dans cette crise du logement, l’offre d’achat des ménages chute, cela s’explique par une hausse des prix des loyers qui restent élevés. Le marché locatif se tend de plus en plus. Les professionnels du marché de l’immobilier se tournent désormais vers de nouveaux dispositifs comme le Loc’ Avantages afin de trouver un terrain d’entente entre les propriétaires/bailleurs.

I – Pourquoi la mise en place du dispositif Loc’ Avantages ?

A) Une réponse à un besoin structurel en logement

Le dispositif Loc’Avantages a été mis en place pour répondre aux déséquilibres persistants sur le marché locatif, aussi bien en zones tendues qu’en territoires ruraux.

Dans les zones à flux tendu, où la demande de logement dépasse largement l’offre disponible, Loc’Avantages vise à faciliter l’accès au logement abordable, en incitant les propriétaires à louer leurs biens à des loyers inférieurs aux prix du marché. En contrepartie, ces bailleurs bénéficient d’un avantage fiscal proportionnel à l’effort consenti sur le loyer. Le dispositif contribue ainsi à rendre le logement plus accessible pour les ménages aux revenus modestes, tout en favorisant une certaine régulation du marché locatif.

Loc’Avantages, répond aussi aux problèmes de vacance locative dans les territoires ruraux, où de nombreux logements restent inoccupés, parfois plusieurs mois. En valorisant ces biens et en offrant un cadre incitatif à leur remise en location, le dispositif permet également aux propriétaires de logements anciens d’effectuer les travaux nécessaires de mise en conformité de leur bien afin de pouvoir le mettre à disposition du marché de la location.

B) Une impulsion législative forte

Remis au goût du jour à la suite de l’approbation de la Loi de finances 2025, le dispositif Loc’Avantages s’impose comme une mesure clé dans un contexte de transition du marché locatif. Il prend le relais d’anciens dispositifs comme le Pinel, dont la fin a été actée, et s’inscrit dans une stratégie plus large de régulation et de transformation du logement en France.

Cette évolution s’accompagne d’autres réformes récentes qui visent à mieux encadrer les conditions de mise en location. On peut notamment citer la loi Le Meur, qui a renforcé les obligations des propriétaires en matière de qualité des logements.

Ce recentrage des politiques publiques marque une volonté claire : rendre le marché locatif plus équitable, plus responsable et mieux adapté aux enjeux sociaux et environnementaux actuels.

C) Le public visé

Dans ce contexte, Loc’Avantages devient un levier central : il encourage les propriétaires ou SI à la mise en location tout en intégrant les nouveaux standards en matière de confort et d’efficacité énergétique. Ces nouvelles dispositions visent à éliminer progressivement les passoires thermiques du parc locatif privé.

Cette solution doit répondre à la demande des particuliers qui cherchent à se loger sur le parc privé, et permettre l’accès au logement pour des publics intermédiaires ou sociaux. L’augmentation du pouvoir d’achat va permettre d’accéder à des logements à des prix plus bas ou des accès plus adéquats en termes de superficie ou de proximité. Loc’Avantages complète les politiques locales de l’habitat et s’intègre pleinement dans les stratégies de développement urbain, social et environnemental portées par les communes et intercommunalités.

II- Le fonctionnement du dispositif Loc’ Avantages 

A) Conventionnement avec l’ANAH

En s’engageant dans le dispositif Loc’Avantages, le propriétaire doit conclure une convention avec l’ANAH, pour un engagement minimal de 6 ans.

En fonction de votre situation, 3 choix de niveau de location s’offrent à vous :

•       LOC1 (intermédiaire) : rabais de loyers de 15 %

•       LOC 2 (social) : rabais de loyers de 30 %

•       LOC3 (très social) : rabais de loyer de 45 % par rapport au prix du marché

SANS TRAVAUX	AVEC TRAVAUX
Convention secteur intermédiaire (LOC1) Convention secteur social (LOC2)	Convention secteur social (LOC2) Convention secteur très social (LOC3)

Les locataires en situation de fragilité peuvent bénéficier de dispositifs d’aide au logement permettant de sécuriser le paiement des loyers. Par exemple, la Garantie Visale, proposée par Action Logement, couvre les éventuels impayés.

B) Les conditions à respecter 

Pour bénéficier de Loc'Avantages, le propriétaire doit louer un logement non meublé, occupé à titre de résidence principale, à un locataire dont les ressources ne dépassent pas les plafonds fixés. Le loyer appliqué doit être inférieur aux seuils réglementaires, en fonction de la zone géographique et du niveau de loyer choisi (Loc 1, 2 ou 3).

Le logement doit respecter les critères de décence et disposer d’une performance énergétique suffisante. Les biens classés F ou G au DPE sont exclus, sauf si des travaux de rénovation sont prévus pour améliorer leur performance.

Le bail doit être conforme à la loi du 6 juillet 1989 et inclure les mentions spécifiques à la convention ANAH (type de loyer, durée, numéro de convention, etc.).

C) Exemple concret 

Voici une mise en situation très précise afin de mettre en avant les performances du dispositif Loc’Avantages :

Monsieur met en location un T3 de 70 m² en région parisienne et est soumis à une tranche marginale d’imposition (TMI) de 30 %. Il envisage de mettre ce bien en location dans le cadre du dispositif Loc’Avantages, en optant pour le secteur "social". Par ailleurs, il souhaite recourir à une intermédiation locative via une agence immobilière à vocation sociale ou une association agréée. Dans ce cas, le taux de réduction d’impôt applicable passera de 35 % à 40 % :

		Location nue	Loc’Avantages (secteur social)
Loyers	14 200 €	Loyers (-30%)	9 940 €
Charges	1000 €	Charges	1000 €
Revenu foncier imposable	13 200 €	Revenu foncier imposable	8 940 €
Impôt sur le revenu (30%)	3 960 €	Impôt sur le revenu (30%)	2 682 €
Prélèvements sociaux (17.2%)	2 270.40 €	Prélèvements sociaux (17.2%)	1 537.68 €
Réduction d’impôt	0 €	Réduction d’impôt (40%)	3 976 €
Revenus nets après fiscalité	6 969.60 €	Revenus nets + réduction d’impôt	8 696.32 €

Avec le dispositif Loc’Avantages, le locataire réalise une économie de 355 € par mois grâce à un loyer réduit.

Du côté du propriétaire, le loyer inférieur au prix du marché ouvre droit à une réduction d’impôt significative, ce qui permet de réduire fortement la pression fiscale. Cette fiscalité avantageuse améliore la rentabilité nette du bien et compense largement la baisse de revenus locatifs. Au final, le propriétaire perçoit environ 144 € de revenus nets supplémentaires par mois grâce au dispositif.

III – Les avantages, contraintes et arbitrages

A) Les bénéfices de Loc’Avantages

•  Pour les propriétaires

Loc'Avantages permet de bénéficier d’une réduction d’impôt importante sur les revenus locatifs, allant de 15 % à 65 %, selon la réduction de loyer consentie (de -10 %, -30 % ou -45 % par rapport au prix du marché). Ce loyer réduit doit bénéficier à des locataires dont les ressources respectent des plafonds définis.

Loc’Avantages offre également un soutien financier pour les travaux de rénovation ou de mise aux normes, avec des durées d’amortissement allant de 25 à 35 ans. Le dispositif est cumulable avec d’autres aides, comme Ma PrimeRénov’ pour les travaux lourds, ou encore le régime du déficit foncier.

Enfin, si le logement se situe en zone rurale et est inoccupé depuis plus de 2 ans, le propriétaire peut bénéficier, sous certaines conditions, d’une prime supplémentaire.

• Pour le locataire

Le dispositif Loc'Avantages permet aux locataires de bénéficier de loyers inférieurs de 15 % à 45 % par rapport aux prix du marché, rendant le logement plus accessible financièrement, notamment dans les zones tendues. Grâce à des plafonds de ressources adaptés, de nombreux ménages modestes ou intermédiaires peuvent accéder à des logements plus spacieux, mieux situés (proximité des transports, du lieu de travail, des écoles) et plus adaptés à leurs besoins familiaux.

En encourageant la réhabilitation de logements vacants ou anciens, le dispositif contribue aussi à améliorer la qualité du parc locatif. Cela se traduit par des économies d’énergie et un meilleur confort de vie.

Enfin, comme le dispositif incite à des locations de longue durée, les locataires peuvent bénéficier d’une plus grande stabilité résidentielle, favorisant l’ancrage local (scolarité des enfants, emploi, vie sociale…).

B) Les risques du dispositif Loc’Avantages

Bien que le dispositif Loc’Avantages présente des avantages fiscaux attractifs, il comporte aussi certaines contraintes et risques qu’il convient d’évaluer avant de s’engager.

Tout d’abord, le marché immobilier peut connaître des évolutions défavorables. La valeur d’un bien peut diminuer avec le temps, notamment en cas de dégradation du quartier ou de baisse de la demande locative. Toutefois, cette perte de valeur ne devient réelle qu’en cas de revente du bien à un prix inférieur à celui d’achat.

Par ailleurs, la rentabilité de l’investissement dépend fortement de la stabilité locative. Les périodes de vacance locative, les impayés de loyers ou les éventuelles dégradations du logement peuvent impacter les revenus attendus et augmenter les coûts de gestion.

Le propriétaire est également tenu de respecter une durée minimale d’engagement (6 ou 9 ans), ce qui limite la flexibilité en cas de besoin de revente ou de changement de projet personnel. De plus, il ne peut louer le bien à un membre de son foyer fiscal, ni à un ascendant ou descendant, ce qui restreint certaines possibilités.

Enfin, les plafonds de loyer et de ressources des locataires peuvent compliquer la mise en location dans certaines zones, et l’avantage fiscal entre dans le plafond global des niches fiscales (10 000 € par an), limitant son efficacité pour les contribuables déjà proches de ce seuil.

C) Arbitrages à effectuer

• Faut-il recourir à l’intermédiation locative ?

Recourir à l’intermédiation locative permet de simplifier la gestion du bien et de sécuriser les loyers. Un organisme agréé (association ou agence immobilière sociale) prend en charge la mise en location, le choix du locataire, le suivi administratif et technique. Il peut également garantir les loyers et assurer la remise en état du logement si nécessaire.

• Quel niveau de loyer choisir ?

Pour réussir votre investissement en Loc’Avantages, il est essentiel de bien vérifier le plafond de ressources que doit respecter votre locataire. Ce plafond dépend du niveau de loyer que vous pratiquez, de la situation familiale du locataire (personne seule, couple, nombre de personnes à charge) et de la localisation de votre bien. Par exemple, un logement loué en Loc1 peut accueillir des locataires avec des revenus plus élevés qu’un logement en Loc3, qui impose des critères plus stricts. Pour effectuer vos demandes tout en sélectionnant un locataire conforme aux conditions, utilisez systématiquement le simulateur disponible sur le site de l’Anah. Cette précaution vous permettra d’optimiser la gestion de votre bien tout en respectant les règles du dispositif.

Taux de réduction d’impôt	Location en direct	Intermédiation locative
Loc 1	15 %	20 %
Loc 2	35 %	40 %
Loc 3	–	65 %

• Quel positionnement par rapport à d’autres dispositifs (LMNP, Denormandie, etc) ?

Le dispositif Loc’Avantages n’est pas cumulable pour un même logement avec d’autres dispositifs de défiscalisation dédiés à l’investissement locatif, tels que le Pinel ou le Denormandie. Actuellement, pour les immeubles anciens loués nus, les deux principaux dispositifs de défiscalisation disponibles sont le Pinel Denormandie et le Loc’Avantages. Voici un tableau comparatif des 2 solutions :

Exemple	Denormandie	Loc’Avantages (social)
Prix de revient	200 000 € (dont 50 000 € travaux)
Loyers bruts (4 %)	8 000 €	5 600 €
Avantage fiscal	Réduction d’impôt (12%) sur 6 ans : 24 000 €	•       Déficit foncier : 10 700 € + report sur les 10 années suivantes (soit 31 300 €) •       Réduction d’impôt (35%) sur 6 ans : 11 760 € Total réduction d’impôt : 11 760 € Total déficit foncier : 42 000 €
Gain fiscal total (TMI 30%)	24 000 €	35 360 €

Loc’Avantages se distingue par :

1. Une souplesse d’entrée (pas d’obligation de neuf)

2. La possibilité de cumuler avec le déficit foncier

3. Une réduction fiscale non limitée dans le temps

• Le rôle clé du conseiller en gestion de patrimoine (CGP)

Le conseiller en gestion de patrimoine joue un rôle central dans la réussite de votre investissement en Loc’Avantages. Grâce à une approche personnalisée, il vous accompagne pour définir une stratégie globale qui prend en compte votre situation fiscale, vos objectifs patrimoniaux et vos contraintes personnelles. Le CGP étudie avec vous les différentes possibilités offertes par le dispositif Loc’Avantages, que ce soit pour réhabiliter un logement déjà détenu dans votre patrimoine, optimiser un achat via une SCI, ou encore transformer une location abordable existante en investissement sous Loc’Avantages.

Par ailleurs, le CGP vous aide à diversifier votre parc immobilier en combinant plusieurs régimes fiscaux, en réalisant un arbitrage pertinent entre les différents dispositifs disponibles afin de conjuguer optimisation fiscale et sécurité locative, pour un investissement à la fois rentable et durable.

 Investir dans ces véhicules d’investissement présente notamment un risque de perte partielle ou totale en capital, d’illiquidité, de blocage des parts, etc. Les horizons d’investissement et les rendements des véhicules ne sont pas garantis et ne constituent que des objectifs de gestion. Veuillez-vous référer aux règlements et DICI ou notices d’information des véhicules avant de prendre toute décision finale d’investissement.